Finanzfachwirt zum Erbbau

„Ich finde die Informationstransformation der Gemeinde etwas irreführen“

— Tobias Maier – Geschäftsführer MUC-Finanz | Fachwirt für Finanzberatung (IHK) Untere Hauptstraße 6 85386 Eching

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Echinger,
Mein Name ist Tobias Maier und ich bin Geschäftsführer MUC-Finanz.

In meiner Tätigkeit als Versicherungsvermittler und Immobiliardarlehensvermittler beschäftige ich
mich tagtäglich mit Gebäudeeigentum, Gebäudewertermittlung und Gebäudeerwerb. Bei der IHK für
München und Oberbayern bin ich für beide Berufszweige als Vermittler eingetragen und führe für
beide jeweils eine Handelsregistereintragung.

Heute möchte ich aber nicht als Versicherungs- oder Finanzierungsvermittler schreiben, sondern den
Erwerb von Eigentum, Erbpacht und Bankkriterien bei Finanzierung näher beleuchten, um so
Transparenz zu schaffen und jedem die Entscheidung, welche Modelle für einen selbst passen,
leichter machen.

Begonnen hat alles mit einem unbeantworteten Facebook Kommentar:

„Guten Morgen Herr Thaler,
Wir hatten ja bereits das Vergnügen auf der zweiten Runde Ihres Youtube Meetings. Da
ich mit diesem Thema in meiner täglichen Arbeit konfrontiert werde, finde ich die
Informationstransformation der Gemeinde etwas irreführend für Familien, die sich das
erste Mal mit einem solchen Thema beschäftigen. Es gibt sowohl Aspekte, welche für den
Verkauf als auch für Erbbaurecht sprechen. Hierbei müssen für jede Seite bestimmte
Parameter in Betracht gezogen werden. Zum einen die Seite der zukünftigen
Besitzer/Eigentümer (allein bei dieser Unterscheidung ist den meisten nicht bewusst, was
der Unterschied ist), als auch bei der Gemeinde. Betrachten wir die Seite der Gemeinde
einmal nüchtern. Der Haushalt ist aktuell nicht wirklich selbsttragend. Was ein
Erbbaurecht mit dem genannten Zins, kaum verbessert. Als einfache Betrachtung nehmen
wir an, jede Parzelle würde Einnahmen in von 3.500€ p.A. Einbringen. So ergibt dies bei
59 Parzellen einen gesamtwert von 206.500€ p.A. Bei einem Verkaufspreis von 842€ pro
qm, ergibt dies je Parzelle, bei gleicher Grundstücksgröße 210.500€. Multipliziert mit den
59 Parzellen, ergäbe dies Einnahmen in Höhe von 12.419.500€ für die Gemeinde Eching,
bei Verkauf. Um diesen Wert mit dem Erbbauzins zu erreichen, müsste eine Zeit von
60,14 Jahre vergehen. (Industrielle Zeitrechnung). In dieser Zeit haben wir 7,5
Konjunkturzyklen zu erwarten. Ökonomisch betrachtet ist dies wohl die bessere
Grundlage für die Gemeinde. Für die Bürger gibt es auf beiden Seiten vor und Nachteile.
Diese würde ich aber in einem Leserbrief in der Echinger Rundschau hochladen, sofern
daran jemand Interesse hat“.

https://www.facebook.com/groups/763491360411611 Post: Sebastian Thaler – Erster Bürgermeister der Gemeinde Eching ist in Eching.
*** Bürgerentscheid am 25.07.2021 ***

Nun die Fortsetzung, wie versprochen:

In meiner Tätigkeit als Versicherungsvermittler und Immobiliardarlehensvermittler beschäftige ich
mich tagtäglich mit Gebäudeeigentum, Gebäudewertermittlung und Gebäudeerwerb. Bei der IHK für
München und Oberbayern bin ich für beide Berufszweige als Vermittler eingetragen und führe für
beide jeweils eine Handelsregistereintragung, welche auf Verlangen gerne geprüft werden kann.
Heute möchte ich aber nicht als Versicherungs- oder Finanzierungsvermittler schreiben, sondern den
Erwerb von Eigentum, Erbpacht und Bankkriterien bei Finanzierung näher beleuchten, um so
Transparenz zu schaffen und jedem die Entscheidung, welche Modelle für einen selbst passen,
leichter machen.

Beginnen möchte ich mit den Kriterien der Bank und deren Entscheidung, ob sie ein Darlehen
vergeben und zu welchen Konditionen.
Die Bank selbst ist ein so genannter Finanzintermidär, übersetzt ein Bindeglied oder „Mittelsmann“
von angebotener und nachgefragter Geldmenge. Sie vermitteln Kapital zwischen Unternehmen,
welche Kapital gegen Zinszahlung zur Verfügung stellen und Kreditnehmer, welche Kapital
aufnehmen möchten. Darüber hinaus übernimmt die Bank die so genannten
Fristentransformationsleistung. Dies bedeutet, dass sie aus kurz- bis mittelfristigen Anlagen,
langfristige Kredite macht. Hierbei schüttet die Bank dem Anleger einen Zins aus, und nimmt diesen
über den Kreditnehmer wieder ein. Die Bank verdient damit Geld, dass der ausgegebene Zins einen
höheren Ertrag bietet, als die Finanzanlage des Unternehmens abnimmt. Um eine Rendite daraus zu
erwirtschaften, muss die Bank aber sicherstellen, dass der Kreditnehmer seiner
Zahlungsverpflichtung nachkommen kann. Die Bank wird somit die Kreditwürdigkeit bzw. das
Bonitätsrisiko des Kreditnehmers prüfen. Hierbei sehen sie sich nicht nur die Ausgaben an, ob der
Kreditnehmer über seinen Verhältnissen lebt, sondern auch, wie der Kreditnehmer seine „Brötchen“
verdient. Beamte z.B. werden als geringstes Risiko angesehen, da Ihr Arbeitsverhältnis als „BAL“ ein
Leben lang besteht und die Versorgung bis zum Eintritt ins Pensionsalter gesichert ist. Ähnlich gut
eingestuft sind Personen, welche im öffentlichen Dienst angestellt sind. Diese haben ebenfalls einen
Kündigungsschutz, welchen es in der Privatwirtschaft nicht gibt. Im Anschluss kommen die
Angestellten mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis, dann die Selbstständigen und Freiberufler.
Am Ende liegen die Arbeitnehmer mit einem befristeten Arbeitsverhältnis und Arbeitslose.
Je nachdem, welches Beschäftigungsverhältnis zugrunde gelegt wird, errechnet die Bank ein Scoring.
Im Anschluss werden Zahlungsverpflichtungen in die Berechnung mit aufgenommen. Sollte der
Beschäftigte bereits verschuldet sein, fließt dies negativ in die Bonitätsbewertung mit ein. Wenn der
Kreditnehmer darüber hinaus bereits wegen Zahlungsunfähigkeit auffällig geworden ist (Schufa),
wird es umso schwerer, einen Kredit zu erhalten.

Alle genannten Kriterien ergeben am Schluss das „Zahlungsausfallrisiko“, welches am Ende die Höhe
des Bankzinses entscheidet. Umso negativer das Gesamtergebnis, also die Bonität, umso höher fällt
der „Risikoausgleichsbetrag“ (Zins) aus. Im schlimmsten Fall, wird der Kreditanfrage eine Absage
erteilt.

Hat man es nun geschafft, erhält man von der Bank eine Bestätigung für die Kreditanfrage.
Nun geht es um die Laufzeit der Zinsfestschreibung. Viele wünschen sich eine besonders lange
Laufzeit, bei besonders günstigen Zinsen. Zwei Aspekte sprechen dennoch gegen eine lange Laufzeit,
auch wenn es für den Kreditnehmer nach zehn Jahren keine Vertragsbindung mehr gibt und dieser
umschulden könnte. Zum einen wird die Bank, umso länger die Laufzeit ist, mehr Zinsen haben
wollen, da sie das Zinsänderungsrisiko tragen . Zum anderen sollte jedem Bewusst sein, dass die Bank
auch nur an den Zins gebunden ist, solange sich das Bonitätsrisiko des Kreditnehmers nicht
verschlechtert. Sollte sich das Bonitätsrisiko für die Bank erhöhen, wird diese einen höheren Zins
verlangen. Dies gilt auch während der Vertragslaufzeit der Zinsfestschreibung.
Da wir in der vorteilhaften Lage sind, dass in unseren Breitengraden die Wertstabilität der
Immobilien sehr hoch sind, können wir zumindest dieses Risiko weitestgehend außer Acht lassen.
Einen Punkt muss man hierbei aber dennoch erwähnen, was einen negativen Einfluss auf die Bank
hat und dies ist das Erbbaurecht.

Der Begriff des Erbbaurechts wird im § 1 ErbbauRG geregelt und folgendermaßen definiert:
„Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die
Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche
des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

Charakteristisch für das Erbbaurecht ist also, dass der Eigentümer des Grundstücks und der
Eigentümer des Gebäudes nicht ein und dieselbe Person sind. Entgegen §94 BGB ist das Gebäude in
diesem Fall nicht wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Der Erbbauberechtigte hat somit die
Möglichkeit, ein eigenes Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, ohne zuvor das Eigentum an
diesem Grundstück erworben zu haben.

Der dem Erbbaurecht zugrundeliegende schuldrechtliche Vertrag muss nach §11 Abs. 2 ErbbauRG
notariell beurkundet (nicht beglaubigt) werden. Der Erbbaurechtsvertrag regelt unter anderem
folgende Punkte (§2 ErbbauRG):

1. Die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerkes;
2. Die Versicherung des Bauwerkes und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
3. Die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
4. Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter
   Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
5. Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen (Pönalen);
6. Die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des
   Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
7. Eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen
   Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter vereinbaren in der Regel die Zahlung eines
Erbbauzinses. Der Grundstückseigentümer erhält wiederkehrend (meist jährlich) einen bestimmten
Betrag als Entschädigung für die Überlassung des Grundstücks. Oft wird dieser Betrag indexiert, das
heißt, die Rate wird jährlich um den Prozentsatz der Inflationsrate erhöht. Bei wohnwirtschaftlich
genutzten Erbbaurechtsgrundstücken darf die Steigerung des Erbbauzinses die zulässige
Mietpreissteigerung nicht übersteigen.
Die Erbbauzinsbelastung wird als Reallast zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers in
Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen.
Wichtig, gerade in unserem Echinger Fall ist die Tatsache, dass hier nicht das klassische Grundbuch,
sondern das Erbbaugrundbuch Anwendung findet.
Die Bank kann somit bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers nicht auf den Gesamtwert der
Immobilie, inkl. Grundstück, sondern nur auf den Wert des Gebäudes zurückgreifen. Dies ist dann
ähnlich zu bewerten, wie ein sogenannter Zeitwert. Die Bank wird deshalb wiederum eine niedrigere
Bonität feststellen, als es bei einem Erwerb der Fall gewesen wäre. Darüber hinaus geht die Bank
damit das Risiko ein, dass das Gebäude über die Jahre an Wert verliert und der Erbbaurechtsvertrag
ausläuft. Dies bedeutet, dass der Kreditbetrag deutlich geringer wird, der Zins steigt und die Bank ein
höheres Eigenkapital fordert.

Somit kommen folgende Kosten auf den Erwerber des Erbbaurechts zu:
Erbbauzins (geschätzt 3.800,00 € p.A. x 25 Jahre = 95.000)
Erschließungskosten (etwa 55.000 €)
Günstiges Fertighaus (etwa 300.000,00 €)
Gesamtbetrag 450.000 €

In unserer Rechensoftware erhalten wir (ohne weitere Angaben) bei vorhandenem Grundstück
(Erbbaurecht noch nicht einkalkuliert) und einer Finanzierungssumme von 355.000 € einen
gebundenen Sollzins von 1,74%, eine anfängliche Tilgung von 2%, was eine monatliche Belastung von
1.106,42 € ergibt. Hinzu kommt der Erbbauzins von etwa 317,00 €, was eine Gesamtbetrag von
1.423,42 € ausmacht.
Neben diesen Gesamtkosten kommen Notar- und Grundbuchkosten hinzu.
Dies zum Erbbaurecht und der Berechnung der Bank.

Mit freundlichen Grüßen
Tobias Maier

Geschäftsführer MUC-Finanz
Fachwirt für Finanzberatung (IHK)
Immofinanzierung und Unternehmensplanung