12.03.2021
Das von BGM Thaler propagierte Erbpachtmodell ist nach Auffassung von Herrn Daniel Föst, MdB, nicht empfehlenswert, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Auch die aktuell vieldiskutierte Enteignung in Ballungszentren wie beispielsweise Berlin schafft nicht zusätzlichen Wohnraum. Welche Möglichkeiten haben denn Kommunen um den Preisanstieg für Wohnraum zu dämpfen?
Genossenschaftswohnungsbau dämpft den Preisanstieg für Wohnraum
Das Wiener Modell bezieht sich auf das ehemalige Flughafengelände Aspern. Es umfasst 240 Hektar. Eine Stadtteilentwicklungsgesellschaft konzipierte Aufbau und Gestaltung des neuen Stadtteils. Sie verkauft und vermietet günstig mehrere Tausend geförderte Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Hamburg fördert schon seit Jahrzehnten den Bau günstig vermieteter Genossenschaftswohnungen. Auch in Tübingen hat sich die Investition in den Bau von Genossenschaftswohnungen gelohnt und den Preisanstieg für Wohnraum gebremst.
Münchner Mietwohnungen auf Erbpachtbasis verfehlen ihre Wirkung
Anders stellt sich die Situation in der bayerischen Landeshauptstadt dar. Die Stadt München errichtete Mietwohnungen auf Erbpachtbasis. Diese Maßnahme stoppte jedoch nicht den Preisauftrieb für Wohnraum. Lag es am Erbpachtmodell oder gar an der unterschätzten Entwicklungsdynamik, dass die Rechnung hier nicht aufging?
Das Erfolgsmodell aus Baden-Württemberg setzt eine entsprechende Landesgesetzgebung voraus
Eine interessante Alternative ist das Baden-Württemberger Modell. Hier kaufen Kommunen und Städte Bauland und Bauerwartungsland (u.a. Äcker, Wiesen) auf. Entsprechend dem Gemeindeentwicklungsplan investieren die Kommunen in Erschließungsmaßnahmen, um schließlich Bauerwartungsland als Bauland auszuweisen und anschließend über eine öffentliche Ausschreibung zu veräußern. Der Verkaufspreis deckt nicht nur die Erschließungskosten sondern entspannt auch die Marktsituation. Der Käufer muss innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Kaufvertrags den Bauantrag einreichen, um eine Rückübertragung des Baulands an die Kommune und das Brachliegen von Bauland zu verhindern. In Baden-Württemberg ist es dadurch gelungen, einen weiteren Preisanstieg bei Wohneigentum und Mieten zu verhindern. Das setzt jedoch eine entsprechende Landesgesetzgebung voraus.
Verbilligungsrichtlinie zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus – Das beste Konzept bekommt den Zuschlag
Durch die Novellierung des Baugesetzbuchs bieten sich den Kommunen auch andere Möglichkeiten, die Baulandmobilisierung zu stärken und zu verbessern. Es ist jedoch schwieriger, diese umzusetzen. Die Kommunen wenden sie daher nur selten an.
So kann die Gemeinde auch eine Verbilligungsrichtlinie zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus beim Verkauf von Gemeindegrundstücken beschließen. Dadurch kann Bauland Käufern mit überzeugenden Nutzungs- und Verwertungskonzepten sogar günstiger angeboten werden. In der Praxis hat sich das bereits in Lübeck bewährt. Auch bei diesem Modell leben, ähnlich wie beim Wiener Modell Mieter und Eigentümer mit unterschiedlichen Einkommensverhältnissen bunt gemischt nebeneinander. Es entstehen keine Ghettos. Der Zusammenhalt innerhalb der Gesellschaft wächst.
Beschleunigungsmöglichkeiten des Bauprozesses durch die Gemeinde
Eine ausschließliche Anwendung des Erbpachtmodells, wie von BGM Thaler gefordert, ist jedoch aus finanziellen Gründen weder realisierbar noch empfehlenswert. Herr Föst betonte ausdrücklich, dass nicht Spekulanten die Preise für Wohnraum treiben, sondern vielmehr das knappe Angebot seitens der Kommunen, wo der Bedarf am größten ist. Die Entwicklung von Bauland muss regelmäßig und schneller werden. Eine Reduzierung der Standards, eine Digitalisierung der Genehmigungsverfahren sowie steuerliche Anreize für die effizientere Nutzung von bereits bebautem Bauland könnten diesen Prozess beschleunigen. Dazu gehört beispielsweise auch der Ausbau von Dachgeschossen bei einer energetischen Sanierung des Dachstuhls oder der Aufbau auf Flachdächern.
Unkalkulierbares Erbpachtzinsrisiko belastet Erben und schmälert den Verkaufserlös
Das Erbpachtmodell ist zwar am einfachsten anzuwenden, hat jedoch für den Erwerber erhebliche Nachteile. So beträgt die Beleihungsgrenze nur 70 % des Grundstückwerts. Die Beleihung bedarf der Zustimmung durch die Gemeinde. Ganz ähnlich gestaltet es sich, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Sollte es Ihnen gelingen, einen ausgezeichneten Wert für Ihre Erbpachtimmobilie zu erzielen, kann die Gemeinde jederzeit ihr Veto einlegen. Oft enden solche Situationen vor Gericht, wenn Erbpachtnehmer nun ihre Mündigkeit unter Beweis stellen wollen. In Eching laufen solche Prozesse gegen die Gemeinde, in welchen es um die Verkaufspreise von Erbpachtimmobilien geht. Wollen Sie sich von der Gemeinde wirklich den Verkaufspreis des von Ihnen finanzierten Hauses diktieren lassen?
Auch die regelmäßige Anpassung des Erbpachtzinses an die Hebesätze schafft finanzielle Unsicherheiten. Während bei einem von der Bank gewährten Grundschulddarlehen die Zinslast mit zunehmender Laufzeit des Darlehens sinkt, steigt der Erbpachtzinsaufwand mit den Hebesätzen kontinuierlich an. Baut der Erbpachtnehmer beispielsweise im Alter von 30 Jahren, so steigt der Erbpachtzins regelmäßig mit den Hebesätzen an. Ab Erreichen der Altersgrenze ist die Rente in der Regel niedriger ist als das Erwerbseinkommen. Der Erbpachtzins kann dann den Geldbeutel im Rentenalter erheblich belasten.
Wollen dann kinderlose Rentnerehepaare ihr Erbpachtobjekt verkaufen, müssen sie oft erhebliche Abschläge beim Verkaufspreis hinnehmen. Diese können so hoch sein, dass der Verkaufserlös ihrer Erbpachtimmobilie nicht einmal ausreicht, um eine kleine seniorengerechte Eigentumswohnung zu erwerben. Eine ähnliche Situation kann auftreten, wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Erbpachtnehmer im höheren Alter weniger Wohnraum und damit weniger Arbeit haben wollen. Das unkalkulierbare Erbpachtzinsrisiko belastet im Todesfall sogar noch die Folgegeneration.
Ein aktueller Gemeindeentwicklungsplan als Grundstein einer erfolgreichen Maßnahmenplanung
Von zentraler Bedeutung für den Erfolg der Maßnahmen ist ein aktueller Gemeindeentwicklungsplan. Der in der Homepage der Gemeinde Eching veröffentliche Plan ist von 2003. Gibt es noch keinen aktuelleren Plan oder liegt er gar in einer Schublade unter Verschluss?
Ingrid Brandstetter